Arazi Kamulaştırması ve Diğer Nedenlerle Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi 1. Kamulaştırmanın Hukuki Çerçevesi Anayasa m. 46 gereği Devlet ile kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerekli kıldığı hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazların tamamını veya bir kısmını, bedelini peşin ödemek şartıyla ve kanunda öngörülen usullere uyarak kamulaştırabilir ya da bunlar üzerinde idari irtifak tesis edebilirler. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu da bu yetkinin ayrıntılarını düzenler. 2. Mülkiyet Kamulaştırması – Devre Mülk Açısından Sonuç Arazi, paylı mülkiyete konu olduğunda devre mülk hakkı sahipleri aynı zamanda arazi maliki sıfatını taşır; dolayısıyla idare, kamulaştırma işlemlerini ayrı bir “irtifak kamulaştırması” yapmaksızın doğrudan her bir paydaş yönünden yürütür.

Devamını okumak için tıklayın…Arazi Kamulaştırması ve Diğer Nedenlerle Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi

Devre Mülke Konu Taşınmazın Yok Olması ya da Harap Hâle Gelmesi Devre mülk irtifakı yalnızca mesken niteliğindeki yapılara tanınabildiğinden, esasen iki farklı senaryo söz konusudur: Müstakil mesken — yani TMK m. 718/son anlamında arazinin bütünleyici parçası olan yapı (KMK m. 58/II). Bağımsız bölüm — kat irtifakı veya kat mülkiyetine tâbi bir yapının içindeki mesken. Konuyu bu iki başlık üzerinden ayrı ayrı ele almak gerekir. 1. “Yok Olma” Kavramı TMK m. 717’de öngörülen “taşınmaz mülkiyetinin kaybı”, araziyi esas alır. Dolayısıyla, arazinin tamamen ortadan kalkması (örneğin denize karışma, toprak kayması ile yerinden sürüklenme) devre mülk hakkını da sona erdirir; burada ayrıca bir

Devamını okumak için tıklayın…DEVRE MÜLKE KONU TAŞINMAZIN YOK VEYA HARAP OLMASI

Süreye Bağlı Devre Mülk İrtifakının Sürenin Dolmasıyla Sona Ermesi 1. Süre Sınırlaması Yapılabilir mi? – Türk Medenî Kanunu, intifa (ve kıyasen oturma) hakkı dışında irtifakların süreyle sınırlandırılmasına dair açık bir hüküm içermez. – Tapu Sicil Tüzüğü m. 10 ise kişiye bağlı irtifakların zamana bağlanabileceğini kabul eder. – Sözleşme serbestîsi (TBK m. 26) gereği, lehtar taşınmaz lehine veya şahsa bağlı tüm irtifaklara, taraflar isterse süre kaydı konulabilir. 2. Uygulamadaki Durum Satış kampanyalarında “ömür boyu tatil” sloganı öne çıksa da teoride devre mülk hakları belirli bir yıl veya tarih aralığıyla kurulabilir. Örneğin: Mirasçıları yormamak için 30 yıllık sınır koymak, Taşınmazın ileride farklı

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülk İrtifakının Süre Bitimi Nedeniyle Sona Ermesi

Devre Mülkte Paylı Hal (Ortak Mülkiyet) Nasıl Sona Erdirilir? 1. Temel Kural Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 63. maddesi, devre mülke konu bağımsız bölümün paydaşlarına “aksi sözleşmeyle kararlaştırılmadıkça paylı halin giderilmesini (paylaşma davasını) açma yetkisi tanımaz.” Böylece borçlar hukukundaki paydaşlardan birinin tek başına “ortaklığı tasfiye” talebinde bulunabilmesi ilkesine (TMK m. 698) istisna getirilir. Düzenleme, KMK m. 7’de kat mülkiyeti için konulan yasağın (“kat mülkiyetine tâbi taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez”) devre mülke uyarlanmış hâlidir. 2. Terim Tercihi Öğreti ve yargı pratiğinde hâlâ “izale-i şuyu” kalıbı kullanılmakla birlikte, “paylaşma (paylı halin giderilmesi) davası” terimi modern kavramlaştırmaya daha uygundur. Biz de aşağıda bu ifadeyi kullanacağız.

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülkte Paylı Hal (Ortak Mülkiyet) Nasıl Sona Erdirilir?

Devre Mülkte Genel Giderlere Katılım ve Yeni Masraflar Devre mülk yönetim sözleşmesinde götürü bir bedel öngörülmüş olsun ya da olmasın –yahut yönetici tarafından her yıl avans niteliğinde bir ödeme belirlenmiş bulunsun– bu rakamların mutlak ve değişmez olduğu söylenemez. Bağımsız bölümdeki devrelerin fiilî kullanımı sürdükçe, gerek sözleşmede saptanmış toplu bedelin, gerek yönetici tarafından (çoğunlukla Ocak ayında) talep edilen avansın ifası zorunludur. Bunun nedeni, devre mülkün temeli olan paylı mülkiyet ilişkisidir: TMK m. 689-692 uyarınca her paydaş, meskeni kendi devresinde kullanılabilir halde tutacak nitelikteki harcamalara katılmakla yükümlüdür. Dolayısıyla, ödenmiş avanslar dışında da ileride yeni gider kalemleri ortaya çıkabilir. Devre mülk sahipleri; (i)

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülk Hak Sahiplerinin Avansla Karşılanmayan Masraflara Katılma Yükümlülüğü

Devre Mülklerde “Genel Gider” ve Avans Uygulaması 1. Giriş Devre mülk yönetim sözleşmelerinde çoğu zaman, döviz ya da TEFE/TÜFE gibi bir endekse bağlı sabit bir “yıllık gider bedeli” öngörülmez. Buna rağmen, sistemin kesintisiz çalışması için ortaya çıkan genel gider yükümlülüğü –ve bu giderler için avans toplanıp toplanmayacağı– mutlaka belirlenmelidir. 2. Hukukî Dayanak Yönetici–vekil ilişkisi: Yönetici, TBK m. 510/I uyarınca devre mülkü “vekâlet” hükümlerine göre yönetir; yaptığı zorunlu harcamaları ve verdiği avansları paydaşlardan talep etme hakkına sahiptir. Eksik düzenleme: KMK m. 57-65 ve TMK’nın paylı mülkiyete ilişkin hükümleri (m. 689 vd.) “avans” konusunda açık hüküm içermez. Kıyas yolu: Bu boşluk, KMK

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülklerde “Genel Gider” ve Avans Uygulaması

DEVRE MÜLK YÖNETİMİNDEN DOĞAN MASRAFLARIN KARŞILANMASI I. Genel Çerçeve Klasik paylı mülkiyetten ayrışan devre mülk sisteminde, irtifakın konusu olan mesken, belirli “devreler” hâlinde tüm paydaşlara kesintisiz kullanım (yararlanma) yetkisi tanır. TMK m. 692 uyarınca bu haktan bütünüyle feragat edilmediği sürece, tek bir devre mülk sahibi dahi kullanımına devam etse yönetim işlevleri durmaksızın yürütülmek zorundadır. Yönetimin bu kesintisiz karakteri doğal olarak harcamalar doğurur. Ne var ki KMK m. 57 vd. hükümlerinde, bu harcamaların “genel gider” niteliğinde nasıl paylaşılacağı veya avans toplanıp toplanmayacağı konusunda açık bir düzenleme yer almaz. Bu boşluk bir eksiklik oluşturmaz; zira KMK m. 65’in TMK’ya yaptığı gönderme sayesinde,

Devamını okumak için tıklayın…DEVRE MÜLK YÖNETİMİNDEN DOĞAN MASRAFLARIN KARŞILANMASI

Devre mülkte “yönetim” meselesinin iki katmanlıdır; Katman Odak Tipik iş-işlem örnekleri Karar usulü 1. Olağan yönetim Hak sahibinin devresi boyunca meskeni fiilen elverişli tutmak Anahtar teslim-teslim alma, temizlik, günlük bakım, küçük onarımlar, devre sonunda hasar tespiti Devreyi kullanan hak sahibinin bireysel sorumluluğu / tekil iradesi 2. Genel (olağan-üstü) yönetim Tüm hak sahiplerinin devreler arası devamlılığı sağlayacak ekonomik değeri koruyucu veya artırıcı işler Çatı-cephe onarımı, dış cephe boyası, peyzaj, ısıtma-soğutma sisteminin yenilenmesi, sigorta, yöneticinin atanması, genel gider bütçesi TMK m.690-693 çoğunluk şeması > (yatırımın ağırlığına göre) oybirliği / pay çoğunluğu Neden KMK hükümlerini doğrudan kopyalamak çözüm değil? Paydaş/kat maliki ayrımı: Kat

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülkün Yönetimi

KMK m. 63’ün mantığı Klasik paylı mülkiyet Devre mülk paydaşlığı Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyû) TMK m. 698 vd. uyarınca her paydaş –pay oranına bakılmaksızın– tek taraflı olarak açabilir; dava sonunda aynen taksim ya da satış-paylaştırma yapılır. KMK m. 63: “Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça şuyûun giderilmesi istenemez.”→ Davanın açılması yasaktır; ancak bütün paydaşlar bir sözleşmeyle buna açıkça izin verirse serbest olur. Amaç Ortak ekonomiyi veya kullanımı bozan durumlarda çıkış yolu sağlamak Devre mülkte yıllara/haftalara bölünmüş kullanım takviminin devamlılığını korumak; tek bir davayla tüm sistemi çökertmeyi engellemek 1. Neden “ortaklığın giderilmesi davası” yasaklandı? Devre mülk, zaman dilimleri esaslı bir tatil menfaati yaratır.

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülke Konu Paylı Mülkiyet Birliğinde Paylaşma (İzale-i Şuyu) Talebinde Bulunulamaması

Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı Devre Mülkte Nasıl “Kaldırılabilir”? Yol Dayanak Avantaj Risk / Sınır 1. Kuruluş anında resmi senede hüküm koyup tapuya şerh verme TMK m. 733/II → “Önalımdan feragat, resmî şekilde yapılır ve şerh edilir.”Tapu K. m. 26 (resmî senet), NK m. 60–89 (noter yetkisi) • En temiz ve tartışmasız yol.• Cüz’î halefler (sonradan hisseyi alanlar) şerh yüzünden zaten hak iddia edemez. • Kuruluşu henüz tamamlanmamış devre-mülk projelerinde tüm payları tek elde tutmak veya iki kişilik “ipka” modeliyle hareket etmek gerekir.• Sonradan hüküm değiştirilecekse → yine oybirliği + yeni resmî senet + şerh şart. 2. Sonradan tüm paydaşların noterde

Devamını okumak için tıklayın…Devre Mülk Hakkına Dayalı Olarak Kanuni Önalım Hakkının Ortadan Kaldırılabilmesi İmkânı