Tarafların kira sözleşmesinde serbestçe belirledikleri kira bedeli yenilenen dönemde kiraya veren tarafından serbestçe artırılamaz. Taraflar yenilenen döneme ait kira bedeli üzerinde uyuşamazlarsa veya taraflardan birisi sözleşmede belirlenen kira bedelini tespit şartlarına uymazsa malik sıfatına sahip olsun veya olmasın kiraya veren, -veya 19/10 sayılı İBK’da belirtilmese de- kiracı mahkemeye başvurarak yenilenen her kira dönemi için kira bedelini tespit ettirebilir.
TBK m. 345/1’de vurgulandığı gibi, kural olarak “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Ancak kural olarak kira tespit davası TBK m. 345/1’e göre her zaman için açılabilse de,
- Taraflar kira sözleşmesini yaparken yenilenen her kira döneminde kira bedelinin artırılacağı üzerinde açıkça veya zımnen uyuşmamışlarsa, yani yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir sözleşme hükmü yoksa, “…bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.” (TBK m. 345/2).
TBK m. 345/2’ye göre, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kira sözleşmesinde bir hüküm yoksa, mahkemece belirlenecek kira bedelinin, kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilmesi için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte ya “kira tespit davasının açılmış olması” ya da “kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması”, yani yazılı bildirimin tebliğ edilmiş olması şarttır. Buna göre yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kira tespit davasının açılmaması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış olması halinde, açılan kira tespit davasında hükmedilecek kira bedeli, yenilenen kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi (yılı) için uygulama bulacaktır; ancak Yargıtay bu durumda bir sonraki kira dönemi için kira tespitini isteyip istemedikleri hususunun davacı tarafa sorulması gerektiğine hükmetmektedir. TBK m. 345/2’nin lafzına bağlı kalınarak kira bedelinin tespiti davası belirli sürenin bitiminden en az otuz gün önce açılabileceği kabul edilse bile, dava dilekçesi kiracıya belirli sürenin bitimine on beş günden daha az bir süre kala tebliğ edilmişse, kiracıya TBK m. 347/1/c/1 uyarınca kira sözleşmesini yazılı bildirim ile sona erdirebilmesi için uygun bir süre verilmelidir. - Taraflar kira sözleşmesini yaparken yenilenen her kira döneminde kira bedelinin artırılacağı üzerinde açıkça veya zımnen uyuşmuşlarsa diğer bir deyişle sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3). Hakimin vereceği karar geçmişe etkili olarak uygulama bulur.
Kira tespit davasının hukuki niteliği öğretide tartışmalıdır. Yargıtay’ın 1965 yılına ait 5/5 sayılı İBK’da savunulan görüşüne göre kira tespit davası teknik anlamda bir tespit davasıdır. Buna karşılık öğretideki diğer görüş kira tespit davasını yenilik doğuran dava olarak niteler. Zira burada varlığı ve yokluğu iddia edilen hukuki ilişkinin tespiti değil, var olan bir hukuki ilişkinin, kira bedeli yönünden tamamlanması söz konusudur. Ancak bu durum kira bedelinin asli edim yükümü oluşunun bir istisnasıdır.
Yargıtay’a göre, kira tespit davasındaki tespit kararının kesinleşmesi ile kira farkı alacağı muaccel olur; -kira alacağının kesinleşen mahkeme kararına dayanması ve niteliği itibariyle- ayrıca temerrüt ihtarına gerek olmaksızın mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren kira farkı alacağına temerrüt faizi yürütülür ve kira farkı alacağı ancak bu kesinleşme tarihinden itibaren TBK m. 315’e ve TBK m. 352/2’ye dayalı iki haklı ihtarla tahliye uygulamasına konu olur.
Kira tespit davası HMK m. 4/1/a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır.