Artırma öncesi önlemler: (İİK.114.md)
Madde 114: (Değişiklik: 17/7/2003-4949/27 md.)
Açık artırma yoluyla satılanBirinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, tarih ve saat önceden bildirilir.diyorlar.
Alakadarların menfaatlerine en uygun geleni nazarı dikkate alınarak, icra memurluğunca ilanın şekli ve artırmanın tarzı, yeri, günü ve gazetesi ile yapılıp yapılmayacağı belirlenir.(Ek paragraf: 17/7/2003-4949/27 md.)
İlânın ulusal düzeyde yayınlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi durumunda, ilânın satış talebi tarihinde tirajı elli binin (50.000) üzerinde olan ve ulusal düzeyde dağıtımı yapılan bir gazete olacaktır.e uygulanır.(1)
Ek: 18/2/1965-538/57 Md.) Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle eklenmemesi gerektiği ve satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli özellikleri, muhammen kıymeti, bulunduğu yer, ikinci artırmanın tarihi ve saati, satış şartnamesinin diğer bilgilerinin nereden ve nasıl öğrenilebileceğini belirtmek gerekir. Talep halinde, ilanda belirtilen masraf karşılığında şartnamenin bir örneğinin gönderilmesi gerekir.lmakla iktifa edilir.
İcra dairesince yapılması gereken ilanlar dışında, taraflar şartnamenin tamamını kendi seçtikleri yöntemlerle ilan edebilir.Bununla birlikte, özel mahiyetteki bu ilan resmi davranışı etkiler.mez. (Ek cümle: 2/7/2012-6352/24 Md.) Satış ilanı elektronik olarak da yayınlanabilir.(Ek madde: 2/7/2012-6352/24 Md.)
Açık artırma, taşınırlar için elektronik ortamda teklif verme yoluyla başladı.Teklif verme elektronik ortamda birinci ihale tarihinden on gün önce başlar ve ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. İkinci ihale için, elektronik ortamda teklif verme birinci ihale tarihinden sonraki beşinci gün başlar ve ihalenin tamamlanacağı günden en az on gün önceki gün sonunda sona erer.ün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin %40’ından az olamaz ve teklif vermeden önce haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin %10’undan az olamaz.(Ek fıkra: 2/7/2012-6352/24 md.)
Teminata ilişkin hususlar:
Satışa çıkarılan taşınır üzerinde hakkı olan alacaklının yukarıdaki fıkrada belirtilen oranda ise, artırmaya iştiraki halinde pey akçesi ve teminat alacaktır.ranmaz. Satışa çıkarılacak taşınmazın üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yüzde yirmi şartını karşılıyor ise bu alacaklının artırmaya katılması halinde (kendisinde) bağlanma parası ve teminata ihtiyacı vardır.t istenmez (M.124/4).
Tek bir alacaklı haciz koydurmuşsa ve alacağı taşınmazın tahmin edilen bedelinin yüzde 20’si veya ondan fazla ise, artırmaya katılmak için teminat vermekle yükümlüdür.değildir. Birden fazla haciz koydurmuş alacaklının teminat göstermekten muaf tutulması için, satış sonucunda hissesine düşmesi tahmin edilen payın tahmin edilen bedelin veya kıymetin yüzde yirmisini karşılamalıdır.ma şartı gereklidir.
(Baki Kuru İİK el kitabı sayfa 654’te yer alıyor)
Satış kararının hazırlanması: a) Yöntem: a) Satış yeri ve saati belirtilir (İİK 126/1) ve gayrimenkullerde ilk satış günü en az bir ay ilan süresi dikkate alınır.te alınır. (İİK 126/2), gayrimenkuller için ilk satış gününden sonra en az 20 gün sonrası, (İİK 126/4) menkullerde 10 gün sonrası, (İİK 114/4) menkullerde 10 gün sonrası olarak belirlenir. İhale koşulları (İİK 124/1) açıklanmıştır.
b) İhalenin ne şekilde yayınlanacağını (gazete, e-satış, köy ilanı, adliye ilan panosu gibi) ilgili memur tarafından değerlendirilmesi gerekir. Menkuller için satış memurunun takdirinde olması nedeniyle satış e-ilanı kullanabilir.dağıtılabilir (İİK 114/b md)
c) Satış günü için ilgili belediye tarafından bir tellal görevlendirilmesi istenir.
d) Taşınmazın emlak vergi borcu, veraset ve intikal vergi borcu (ana malik ölürse), tapu kaydına göre icra dairelerinden İİK’nun 100.maddesine ilişkin bilgilerin yeniden sorulması gerekir.iletilir.
e) Taşınmazın son tapu kaydı yeniden istenir, f) Taşınmazın yediemine satışı için muhtıra çıkar.13-5’te KDV konusu açıklanmaktadır.b) İçtihatlar:
Yargıtay 12 HD’sinin 26/11/1987 gün ve 28/12207 sayılı içtihatı uyarınca, birden fazla taşınmazın satışının aynı satış ilanı ile duyurulması durumunda, ilanda her taşınmazın satış tarihinin ayrı ayrı belirtilmesi gerekir. gereklidir.
İİK Yönetmeliğinin 49’uncu maddesine göre, şartnamede mülkiyetin son imar durumunun belirtilmesi gerekir.İlk olarak, satışa arz edilen taşınmazın son imar durumunun belirlenmesi ve bu bilginin arttırma şartnamesine ve satış ilanına yazılmasının ihalenin geçerliliği için gerekli olacağı, aksi takdirde bu davranış ihalenin feshi nedeni olacaktır (18/06/1958 gün ve 11/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).
Satış ilanı yapmak:
İlanın tarihi;
a) İİK’nun 114-125-126/1 maddelerine uygun şekilde satış ilanı ihale gününden bir ay önce yapılmalıdır.(İlanın bir ay önce yapılmaması başlı başına ihalenin eşsiz nedenidir.)
İlanın yapılacağı yer olarak adliye divanhanesi (İİK.nun 124. md. Şartname artırmadan önce en az on gün), köy yeri ise ilgili muhtarlıkta bir ay öncesinde ilan askı tutanağı düzenlenmesi, elektronik ilan yoluyla (zorunludur) vs. satış memuru tarafından ilan edilmesi gerekir.tarih belirlenir.
b) İkinci satış günü, gayrimenkullerde ilk satış gününden en az 20 gün sonrası, menkullerde ise 10 gün sonrası olmalıdır (İİK.nun 126/4). İhale koşulları (İİK 114/4) belirlenmiştir.(İİK 124/1) arı
Uyap ekranlarında elektronik teklif verme ekranı ilan tarihinden 5 gün sonra açıldığından, gayrimenkullerde 25 gün, menkullerde 15 gün olarak girilebilmektedir.dır.
c) Satış ilanının gazetede yayınlanıp yayınlanmayacağına karar veren satış memuruir. d) Satış memuru, ilan yapılacak yöntemi (gazete, e-satış, köy ilanları vb.) ve süreyi titizlikle kontrol eder.gereklidir.
e) İlanın zamanında yapılmaması durumunda, satış memuru ihaleyi geri bırakabilir.lir
f) Yargıtay 12. H.D.’nin 07/06/2016 tarihli ve 2016/14737-16085 sayılı içtihadında belirtildiği gibi, köyde bulunan bir taşınmazın satış ilanının köyde yapılmaması ihalenin feshi anlamına gelir. Bunun nedeni, köyün yasal bir düzenleme yoluyla mahalleye dönüşmesinin sadece taşınmazın idari yapısına ilişkin olduğundan, ilan zorunluluğu yoktur.uluğunu kaldırmaz.
İİK’nun 114. maddesine göre, yüksek muhammen bedelli taşınmazların satış ilanlarının Türkiye genelinde elli binin üzerinde tirajı olan gazetelerde yayınlanması gerekir. Bu nedenle, ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü, satış memurluğunca alakadarların menfaatlerine en uygun gelecek şekilde belirlenmelidir.olduğunun göz ardı edilmesi.
Düzeltmenin ilanı ve uygulanma zamanı;
İhalenin yanlış ya da çelişir şekilde yapılması durumunda nasıl hareket edileceği sorunu yasanın 126/1. maddesinde çözer.olmuştur.
Maddi hata esasa bağlıdırsa, düzeltme ilanı yapılmaz.b.
İlk satış gününden en az yedi gün önce hata düzeltme ilanı gereklidir.
a) Düzeltme ilanının ilgililere tebliği, İİK’nun 127. maddesine göre gerekli değildir. Ancak, satış tarihi ile ilan tarihi arasında 7 günden az zaman kalmışsa, düzeltme ilanında satışın daha önce ilan edilen günden en az yedi gün sonra yapılacağı belirtilir (İİK.nun 126/1 md).
b) Düzeltme ilanının satıştan yedi gün önce yayınlanmasının yeterli olduğunu, bu durumda bir aylık sürenin gerekli olmadığını*11+
c) Satış ilanında taşınmazın parsel numarasının yanlış belirtilmesi durumunda, bu yanlışlığın “düzeltme ilanı” ile düzeltilmesi gerekeceğini*12+
“İkinci artırmanın yapılacağı yerin ilanda açıkça gösterilmesi ve arttırmanın mutlaka bu yerde yapılması gerektiğini, ilanda gösterilmiş olan yerin değişmesi halinde, yer değişikliğinin ilanda ayrıca duyurulması gerektiğini”*13+
“Satıştan iki gün önce yapılan ikinci bir ilanla satış saatinin değiştirilemeyeceğini”*14+ belirtti.
“Değiştirildiği için yeniden ilan edilen birinci ve ikinci artırma günlerinin şartnamede de düzeltme yapılmamış olması halinde, ihalenin feshine karar verilmesi gerekeceği”*15+
Not: Düzeltme ilanı ile satış günü değiştirilmiştir.- Düzeltme ilanı sadece satış ilanında meydana gelen maddi hataları kapsar.şkindir: bağımsız bölüm numarası, satış dosyası numarası ve parsel numarası gibi hatalar için düzeltmee-posta ilanı yapılabilir.
İlan Şekli, Yeri ve Aracı;
Haber verilmeden ihale yapılmaz.İlanın hangi araçlarla ve nerede yapılacağını satış memuru belirler. sağlar.
a) Mahkeme divanhanesine duyuru yapmak; bu, tutanakla kaydedilir ve dosyada saklanır.
b) Gazetede, c) Köyde, d) Hoparlörde, e) Yazılı olarak
f) Radyo ve televizyon gibi iletişim araçları aracılığıyla ilan edilmesi, e) e-ihale uygulaması zorunludurr
Not: Satış kararında belediyenin de ilan edilmesi hususu belirtilmişse, satış ilanının belediyede ilan edilmesi ve ilan edildiğine dair belge dosya içerisinde bulunmalıdır.Ancak, satış kararında belediyenin ilan edilmesine ilişkin bir karar verilmemiş ise belediyenin ilan etmesi gerekir.eğil.
İlanın içeriği;
İİK’nun 126 ve Yönetmeliğin 46. maddeleri, ülkenin neleri kapsayacağını açıklıyor.olmuştur.
Bunların:
a) Dosya numarası, b) İhale tarihleri, c) İhale yerleri, d) Artırma şartnamesinin herkes tarafından görülebileceği tarih, e) Birinci ihalenin yapılmasını sağlayacak teklifteki miktar ve gerçekleşmezse ikinci ihalenin hangi tarihte ve nerede yapılacağı.
f) İpotek sahibi alacaklılar ve diğer ilgililerin, tapu siciliyle sabit olmadıkça, gayrimenkul üzerindeki haklarını 15 gün içinde satış memurluğuna bildirmeleri gerektiğini, aksi halde, satış bedelinin paylaştırılmasından hariç kalacakları uyarısını,
g) Taşınmazın tapu kaydına doğru ve eksiksiz olarak ada parsel ve yüzölçümü bilgileri dahil olmak üzere, kıymet takdiri raporuna göre değerini etkileyen ve konumunu belirten tüm özelliklerin yazılması. Ayrıca bağımsız bölümlerde, özellikle taşınmazın m2 ve arsa payı mutlaka belirtilmelidir.gereklidir.
– Arsa, tarla ve dükkânlar gibi bağımsız bölümler için KDV oranı %18, 150 m2 veya 150,01 m2’yi aşan bağımsız bölümler için %18.
150 metrekare ve altı bağımsız bölüme sahip meskenlerde KDV oranı %1 olmalıdır. Bunun dışındaki durumlar haricen maliyeden sorgulanmalıdır.
Y.6.HD.2009/5304-9430 E-K, 2010/12800-E 2011/572 K sayılı ilamına göre, paydaşlığın giderilmesi davasının tarafları değil, taşınmazın mükellefiyeti niteliğindeki taviz bedelinin yeni malik tarafından ödenmesi gerekir. Bu nedenle, tapu kaydı üzerinde “Taviz bedeli ödenerek kaldırılabilecek Vakıf Şerhi” var ise, paydaşların taviz bedelini ödemesi mümkün değildir. ve şartnamesine dahil edilmelidir.
h) Ortaklığın Giderilmesi kararına göre taşınmazda muhdesatın ödenmesi gerekiyorsa, satış ilanına muhdesata isabet eden bedel ve arza isabet eden bedel ayrı ayrı yazılmalıdır. Satış değeri ayrıca altına üzerindeki şerh ve muhdesatlar ile birlikte ilan edilmelidir.zilmelidir.
İlgililere Tebliğ
İlan ile çevredeki insanlara satış duyurusu yapılırken, diğer taraftan ilgililere satış için yardımcı olmak için ciddi talipler bulmaları ya da alıcı olmaya yönlendirmeleri istendi.gelir.
Tapu siciline kayıtlı paydaşlar (İİK.nun 127.md), mirasçılar (veraset ilamı ile belirlenir), ipotek alacaklıları (ile hak ve mükellefiyet), irtifak hakkı, intifa hakkı, geçit hakkı, sükna hakkı, üst kullanım hakkı, kişisel hak sahipleri, haciz alacaklıları, gayrimenkul satış vaadi alacaklıları, şufa hakkı sahibi ve diğerlerinin tapuda kayıtlı adreslerine satış ilanı gönderilecektir.yapılmalıdır.
Taşınır için yediemine malı saatinden önce hazır bulundurmak için satış ilanı ile MUHTIRA çık.aranıyor.
Şartname
Tanımı: Satış memurunun satışa çıkarılan malın fiziksel ve hukuki durumunu ve hangi koşulların gerçekleşmesi halinde ihale edilebileceğini gösteren belgedir.Düzenlenecek şartnameye göre ihale alıcısı açıkça(KDV, Damga Vergisi, Tapu Harcının yarısı, Tahliye ve Teslim giderleri, Vakıf Taviz alacağının ihale alıcısı tarafından yatırıldıktan sonra tescil edileceği hususu vb.) a yazılmalıdır.
Satış memuru satın alma koşullarını belirler.(İİK.nun 124.md) İİK.nun 124, 125 ve İİK.nunİletişim Kanunu
45 maddede ayrı ayrı belirtilmektedir..
Artırmaya iştirak edeceklerin %20’sinin teminat veya milli bir bankanın teminat mektubu vermesi gerektiği, elektronik ortamda teklif vererek ihaleye katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin tüm ayrıntıların yazılmasına izin verin.olur.
Satılan mal üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yatırılması gereken teminatı karşılar oranda ise teminat aranmaz.İİK’nun 100. maddesinde belirtildiği gibi, hissedarlar, hisse oranının ihale bedelinin yüzde yirmisini karşılaması durumunda teminat aranmayacaktır. Ancak, hisse oranının ihale bedelinin yüzde yirmisini karşılamaması durumunda, hisse oranının aradaki fark kadarını dosyaya teminat olarak yatırmaları gerekecektir.istenir.