Açık Artırma – Artırıma Hazırlık

Artırma Hazırlık Tedbirleri : (İİK.114.md.)

Madde 114 – (Değişik birinci fıkra: 17/7/2003-4949/27 md.)

Satış açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı yer, gün ve saat daha önceden ilân edilir.

İlanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra memurluğunca alakadarların menfaatlerine en muvafık geleni nazarı dikkate alınarak tayin olunur. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/27 md.)

İlânın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilân satış talebi tarihinde tirajı elli binin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.(1)

(Ek: 18/2/1965-538/57 Md.) Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve ikinci artırmanın gün ve saati, satış şartnamesinin vs. bilginin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği, talep halinde ve ilanda gösterilen masrafı verilmek şartıyla şartnamenin bir örneğinin gönderilebileceği hususları yazılmakla iktifa olunur.

İcra dairesince yapılması zaruri ilanlar dışında, taraflar şartnamenin tamamını, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilirler. Ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmi muameleye tesir etmez. (Ek cümle: 2/7/2012-6352/24 Md.) Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır. (Ek fıkra: 2/7/2012-6352/24 Md.)

Taşınırların açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden on gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az on gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. (Ek fıkra: 2/7/2012-6352/24 md.)

Teminata ilişkin:

-Satışa çıkarılan taşınır üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.
-Artırmaya katılacakların teminat göstermeleri şartının istisnası vardır, satılığa çıkarılacak taşınmazın üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yüzde 20 şartını karşılıyor ise bu alacaklının artırmaya katılması halinde (kendisinde) ayrıca bağlanma parası ve teminat aranmaz (M.124/4).

-Haciz koydurmuş alacaklı yalnız (1 kişi) ise de alacağı taşınmazın tahmin edilen bedelinin (kıymetin) yüzde 20 si kadar ve veya ondan fazla ise bu (tek) alacaklı, artırmaya katılabilmek için teminat göstermekle yükümlü değildir. Haciz koydurmuş olan alacaklılar birden fazla ise o zaman bir haciz alacaklısının teminat göstermekten muaf tutulması için satış sonucunda hissesine düşmesi tahmin olunan payın tahmin edilen bedelin (kıymetin) yüzde 20 sini karşılama şartı aranmalıdır.

(Baki Kuru İİK.el kitabı sayfa 654)

Satış kararının hazırlanması:
a) Yöntem:
a)1- Satış yer ve saati belirtilir, (İİK 126/1) gayrimenkullerde ilk satış günü en az 1 ay ilan süresi dikkate alınır. (İİK 126/2) , ikinci satış günü gayrimenkuller için ilk satış gününden sonra en az 20 gün sonrası, (İİK 126/4) menkullerde 10 gün sonrası olarak belirlenir, (İİK 114/4) İhale şartları belirtilir. (İİK 124/1)

b) İhalenin ne şekilde yayımlanacağı (gazete, e-satış, köyde ilan, adliye ilan panosu (en az 10 gün evvel İİK 124/2), menkuller için satış memurunun takdirinde olması nedeniyle satışın e-ilanla yetinilebileceği ilgili memur tarafından ayrıca değerlendirilebilir. (İİK 114/b md)

c) Satış günü için ilgili Belediyeden tellal tayin edilmesi istenir,

d) Taşınmazın emlak vergi borcu, veraset ve intikal vergi borcu (ana maliklerden ölü var ise), tapu kaydına göre icra dairelerinden İ.İ.K.nun 100.maddesine yarar bilgilerin yeninden sorulması hususu belirtilir.

e) Taşınmazın son tapu kaydı yeniden istenir,
f) Taşınır için yediemine satış ilanı muhtıra çıkarılır. g) KDV konusu 13-5 başlığı altında anlatılmıştır.
b) İçtihatlar:

(Yargıtay 12 HD sinin 26/11/1987 gün ve 28/12207 sayılı içtihatı) Birden fazla taşınmazın satışının aynı satış ilanı ile duyurulması halinde bu ilanda her taşınmazın satış saatinin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.

İİK Yönetmeliğinin 49 maddesinde gayrimenkullerin son imar durumunun şartnamede belirtilmesi gerekir. Satışa arz olunan taşınmazın ihaleden evvel son imar durumunun saptanarak arttırma şartnamesine ve satış ilanına yazılmasının ihalenin geçerlilik şartı olup aksine davranışın fesih nedeni olabileceği (18/06/1958 gün ve 11/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı )

Satış ilanın hazırlanması:

İlanın zamanı;

a) Birinci artırma günü için, İİK.nun 114-125-126/1 maddelerine uygun şekilde satış ilanı ihale gününden bir ay önce olacak şekilde ilan yapılmalıdır. (İlanın bir ay önce yapılmaması başlı başına ihalenin feshi sebebidir.)

İlanın yapılacağı yerler olarak adliye divanhanesi (İİK.nun 124.md. Şartname artırmadan evvel en az on gün müddetle), taşınmaz köy yeri ise ilgili muhtarlıkta bir ay öncesinde ilan askı tutanağı düzenlenmesi, elektronik ilan yolu ile (zorunludur) vs. satış memuru tarafından belirlenir.

b) İkinci satış günü gayrimenkullerde ilk satış günüden itibaren en az 20 gün sonrası (İİK.nun 126/4), menkullerde ise 10 gün sonrası olarak belirlenir. (İİK.nun 114/4) ihale şartları belirlenir. (İİK.nun 124/1)

Not: Uyap ekranlarında elektronik teklif verme ekranı ilan tarihinden 5 gün sonra açılması nedeniyle, UYAP sisteminde bu süreler gayrimenkullerde 25, menkullerde 15 gün olarak girilebilmektedir.

c) Satış ilanının gazete ile yapılıp yapılmayacağına satış memuru karar verir. d) Satış memuru müddet konusunda titizlik gösterip, ilan yapılacak (gazete, e-satış, köyde ilan vs.) yöntemini belirlemelidir.

e) İlanın zamanında yapılmadığını gören satış memuru ihaleyi geri bırakabilir.

f) Yargıtay 12.H.D.nin 07/06/2016 gün ve 2016/14737-16085 sayılı içtihadında Köyde yer alan taşınmazın satış ilanının köyde yapılmamasının ihalenin feshi nedeni olduğu, taşınmazın bulunduğu köyün sonradan yasal bir düzenleme ile mahalleye dönüşmüş olmasının salt taşınmazın idari yapısına ilişkin bir durum olup taşınmazın varlığını değiştirmemesi nedeni ile söz konusu ilan zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Not: İİK.nun 114.maddesine göre ilanın şekli, artırmanın tarzı, yer ve günü, gazete ile yapılıp yapılmayacağı satış memurluğunca alakadarların menfaatlerine en uygun gelecek şekilde tayin olunacağı hükme bağlandığı göz önünde bulundurularak; yukarıdaki gibi muhammen bedeli yüksek olan ve ihalesi yapılacak taşınmazların satış ilanlarının Türkiye genelinde yayımlanan ve tirajı elli binin üzerinde olan gazetelerden birinde yapılması gerektiği, aksinin ihaleye katılımın az olmasına ve ihalenin feshine sebebiyet vereceğinin, Yargıtay 12.H.D.nin 14/11/1996 gün ve 1996/13471-14363 E-K sayılı ilamının da bu yönde olduğunun göz ardı edilmemesi.

Düzeltme ilanı ve zamanı;

İhalenin hatalı yahut çelişir şekilde yapılması halinde nasıl hareket edileceği sorunu yasanın 126/1.maddesinde çözüm getirilmiştir.

Maddi hata esasa müessir ise, düzeltme ilanı yapılamaz.

Hatalı düzeltme ilanı ilk satış gününden en az 7 gün önce gerçekleştirilmesi gerekir.

a) Düzeltme ilanının İİK.nun 127.maddesi gereğince ilgililere tebliği gerekmez, ancak satış tarihi ile ilan tarihi arasında 7 günden az zaman kalmış ise bu takdirde satışın daha önce ilan edilen günden en az yedi gün sonrası için tespit edilen günlerde yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir (İİK.nun 126/1 md)

b) «Düzeltme ilanının satıştan yedi gün önce ilan edilmesinin yeterli olduğunu, bu durumda bir aylık sürenin aranmayacağını»*11+

c) «Taşınmazın parsel numarasının satış ilanında yanlış belirtilmiş olması halinde, bu yanlışlığın ‘düzeltme ilanı’ ile düzeltilmesi gerekeceğini»*12+

– «İkinci artırmanın yapılacağı yerin ilanda açıkça gösterilmesi ve arttırmanın mutlaka bu yerde yapılması gerektiğini, ilanda gösterilmiş olan yerin değişmesi halinde, mutlaka yer değişikliğinin ayrıca ilanda duyurulması gerektiğini»*13+

-«Satıştan iki gün önce yapılan ikinci bir ilanla satış saatinin değiştirilemeyeceğini»*14+

– «Değiştirildiği için yeniden ilân edilen birinci ve ikinci artırma günlerinin şartnamede de düzeltme yapılarak belirtilmemiş olması halinde, ihalenin feshine karar verilmesi gerekeceği»*15+

Not:
-Düzeltme ilanı ile satış günü değiştirilemez.
-Düzeltme ilanı sadece satış ilanında yapılan maddi hatalara ilişkindir.
-Örneğin, bağımsız bölümün numarası, satış dosya numarası, parsel numarası gibi hatalar için düzeltme ilanı yapılabilir.

İlanın Şekli, Yeri ve İlan Aracı;

İlan yapılmadan ihale yapılamaz. İlanın hangi araçlarla neyle ve nerede yapılacağını satış memuru takdir eder.

a) Mahkeme divanhanesine ilan asma; bunu tutanak ile belgelenmeli, belge dosyaya konulmalıdır.

b) Gazete ile ilan, c) Köyde ilan,
d) Hoparlörle ilan, e) Yazılı ilan,

f) Radyo, televizyon gibi iletişim araçları ile ilan, e) e-ilan ihalede zorunludur.

Not: Belediye de ilan edilmesi hususu satış kararında yazılmış ise, satış ilanı mutlaka belediyede ilan edilmesi ve ilan edildiğine dair belge dosya içerisine alınmalıdır.
Ancak, satış kararında belediye ilan edilmesine ilişkin karar verilmemiş ise belediyede ilan edilmesi zorunlu değildir.

İlanın İçeriği;

İlanda nelere yer verileceği İİK.nun 126 ve Yönetmeliğin 46.maddelerinde açıklanmıştır.

Bunlar:

a) Dosya numarası,
b) İhale zamanları,
c) İhale yerleri,
d) Artırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren herkes tarafından görülebileceği,
e) Birinci ihalenin yapılmasını sağlayacak teklifteki miktar ve gerçekleşmezse, ikinci ihalenin hangi tarihte ve nerede yapılacağı,

f) İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin gayrimenkul üzerindeki haklarını 15 gün içinde satış memurluğuna bildirmeleri, aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaştırılmasından hariç kalacakları uyarısı,

g) Taşınmazın tapu kaydına göre ada parsel ve yüzölçümü bilgilerinin doğru ve eksiksiz girilmesi, ayrıca kıymet takdiri raporuna göre taşınmazın değerine etki edecek ve yerini konumunu belirtecek tüm özelliklerinin yazılması, bağımsız bölümlerde özellikle taşınmazın m2 si ile arsa payı mutlaka belirtilmesi gerekmektedir.

-Arsa, tarla ve dükkânlar ile 150 m2 üzerindeki (yani 150,01 m2 ve üzeri olacak) bağımsız bölümlerde KDV oranı %18,

-150 m2 ve altı bağımsız bölüm meskenlerde KDV oranı %1 olarak değerlendirilmeli, bunun dışındaki durum haricen maliyeden sorulmalı,

ğ) (Y.6.HD.2009/5304-9430 E-K, 2010/12800-E 2011/572 K sayılı ilamı) Taviz bedeli taşınmazın satış bedeli üzerinden belirleneceğine göre, paydaşlığın giderilmesi davasının tarafları değil, taşınmaz mükellefiyeti niteliğindeki taviz bedelinin yeni malik sorumlu olacağından, paydaşların taviz bedeli ödemesi mümkün olmadığından, Taşınmaz tapu kaydı üzerinde ‚Taviz bedeli ödenerek kaldırılabilecek Vakıf Şerhi‛ var ise ödenecek olan taviz bedelinin İHALE ALICISI tarafından ödeneceği satış ilanı ve şartnamesine yazılmalıdır.

h) Ortaklığın Giderilmesi kararı gereğince taşınmazda muhdesatın ödenmesine ilişkin ayrıca bir karar var ise satış ilanına muhdesata isabet eden bedel ile arza isabet eden bedel ayrı ayrı belirtilerek toplam satış değeri yazılmalı ve altına üzerindeki şerh ve muhdesatlar ile birlikte satılacaktır ibaresi ilgililere duyurulmak üzere ilana yazılmalıdır.

İhalenin İlgililere Tebliği

İlan ile çevredeki kişilere satış duyurulurken bir taraftan da ilgililere tebligat yapılarak kendilerinin de katkıda bulunarak ciddi talipler bulmaları ya da kendilerinin alıcı olmaya yönlendirmeleri istenir.

Tapu siciline kayıtlı ilgililer (paydaşlar) (İİK.nun 127.md), ve onların yerine geçen mirasçılar (veraset ilamı ile belli olur), ipotek alacaklıları (ile hak ve mükellefiyet), irtifak hakkı, intifa hakkı, geçit hakkı, sükna hakkı, üst kullanım hakkı, kişisel hak sahiplerine, haciz alacaklıları, gayrimenkul satış vaadi alacaklısı, şufa hakkı sahibi vd. satış ilanı tapuda kayıtlı adreslerine tebliğ edilmelidir.

Taşınır için yediemine malı satış yerinde ve saatinden önce hazır bulundurması için satış ilanı ile MUHTIRA çıkarılır.

Şartname

Tanımı: Satış memurunun hazırladığı satışa çıkarılan malın, fiziki ve hukuki durumu ile hangi şartların gerçekleşmesi halinde, malın ihale edilebileceğini gösteren belge olarak tanımlanabilir.
Düzenlenecek şartnameye ihale alıcısının nelerden sorumlu olduğu açıkça yazılmalıdır. (KDV, Damga Vergisi, Tapu Harcının yarısı, Tahliye ve Teslim giderleri, Vakıf Taviz alacağının ihale alıcısı tarafından yatırıldıktan sonra tescil verileceği hususu v.s.)

Artırma şartlarını satış memuru belirler. (İİK.nun 124.md)
Artırma şartnamesinin hangi hususları içereceği İİK.nun 124, 125 ve İİK.nun Yön.

45.maddelerinde birer birer sayılmıştır.

Artırmaya iştirak edeceklerin %20 teminat veya milli bir bankanın teminat mektubu vermeleri gerektiği, elektronik ortamda teklif vererek ihaleye katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ile elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır.

Satılan mal üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yatırılması gereken teminatı karşılar oranda ise ayrıca teminat aranmaz. (İİK.nun 100.md.)
Bu husus hissedarlar için hisse oranı ihale bedelinin yüzde 20 sini karşılaması halinde teminat aranmayacağı, hisse oranının teminatın yüzde 20 sini karşılamaması halinde aradaki fark kadarını dosyaya teminat bedeli olarak yatırması istenir.